TAŞINMAZ SATIŞI NASIL YAPILIR?

Bir gayrımenkul sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde satılır. Satış tapuda sicil muhafızı önünde yapılmalıdır. Noterler satış yetkilerine sahip değildir. Noterde sadece “SATIŞ VAADİ” yapılıbilir. Satış için noterler başka bir işlem yapamazlar. Taşınmazın bulunduğu bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’ne 2 vesikalık fotoğraf, nüfus cüzdanıyla başvurulur. Tüzel kişilerin satış yapabilmesi için Ticaret Sicil Memurluğu’ndan yetki belgesi alınması gerekir.

İPOTEK NEDİR, NASIL YAPILIR?

Var olan veya doğacak herhangi bir nedenden doğan alacağı temin etmek için taşınmaz üzerine ipotek uygulanır. Söz konusu alacak sağlandığında ipotek tapuda fekkedilir (kaldırılır). Alacağın ödenmesine rağmen ipotek kaldırılmamışsa , taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulup ipotek fekkedilir. Bir taşınmaz eğer alıcı kabul ederse , üzerindeki ipotekle birlikte satılabilir.

İNTİFA HAKKI NE DEMEKTİR?

Bir taşınmazdan faydalanmak hakkına intifa hakkı denir. İntifa hakkı sahibi malik olmak zorunda değildir. Ancak malik tarafından bir kişiye intifa hakkı verilirse bu hak o kişinin ölümüne dek sürer. Ve bu hak hiçbir şekilde başkasına devir edilemez.

İNŞAATTAN DAİRE ALINMASI MÜMKÜN MÜDÜR?

Taşınmaz inşaat halindeyken içinden bir daire seçilip alınabilir. Ancak inşaat tamamlanmadan kat mülkiyetine geçilmediğinden, kat irtifak tapusu alınabilir. Kat irtifak tapusu almadan bir kağıt üzerinde yazılarak alım yapılmamalıdır. Çünkü satış koşulları gerçekleşmediğinden satıcı daireyi irtifak tapusu ile başkalarına da satabilir. O halde halk arasında "helvacı kağıdı" denilen imzalı gayrimenkul satış belgesi, tazminat davası açmakta delil olarak kullanılmaktan başka bir işe yaramaz.

TAPUDA ALIM SATIM VERGİ ORANLARI NEDİR?

Tapuda taşınmaz satışı, belirtilen değer üzerinden toplam % 3’ dür. Bunun % 1,5’i mal sahibine % 1,5’i ise alıcıya aittir.

APARTMAN YÖNETİMİ

Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan binanın sorunlarına çözüm götürmek ve gerekli hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında çalışmak zorundadır.

OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK ETMEK ZORUNDA MIYIM?

Dairenin maliki olduğunuz müddetçe; otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI NEDİR?

Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle aparѴman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır. Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen şekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.

SU SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?

Bu durumda olanlar için, ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yarı para ödemeyi teklif edecek, küçük çocuğu olanlar küçüklerin hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için balkonu olanların diğer kat sahiplerinden daha fazla ödemesi gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye sokularak iş içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.

MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK KAT YAPILMIŞSA…

İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay’ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, şu anda bu kanuna tabi binaların ortak yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulumalar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.

GİRİŞ KATINDA OTURANLAR ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT EDİLMEMİŞSE…

Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayın birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat Malikleri Kurulu’nun mutlaka iş günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.

APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI, YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE YAPILMAMIŞSA NE OLUR?

Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayının dışındaki bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten giderebilecektir.

APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?

Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerdѥ hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz konusu değildir.

YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL YAPILIR?

Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu’na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.

DENETÇİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER VAR MIDIR?

Denetçi ( ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin de, her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması uygun olur.

YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?

Kat malikleri anataşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu’nca bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu’nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).

KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ OLABİLİR?

Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşid olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetci seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.

BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR?

Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / II ). Ancak anataşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?

Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre yahut süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine herzaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu ‘ na götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden alınmasını hakimden istemelidir.

YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?

Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır ( KMK 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu’ nun aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulu; süre aşımına veya bir hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi; anataşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu’ nu toplantıya çağırma; işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.

YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU’NDAN KARAR ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İŞLER NELERDİR?

Yönetici (veya yönetim kurulu), anataşınmazın yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek işleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu’ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.

YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER NELERDİR?

Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1’ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak, uygulamada pek çok yöneticinin işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise , bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.

YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ

Yöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet olduğu da bilinmektedir. Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.